Zehn Argumente für das Bauen
mit einem freien Architekten.

Ob der Bau mit einem Bauträger sich finanziell rechnet, wurde beim Bau des Finanzamts in Ludwigsburg getestet. Ein Auszug aus der Broschüre der „Staatlichen Vermögens- und Hochbauverwaltung Baden-Württemberg“ findet eine kurze Antwort.

Ergebnis: Die Vergabe nach Fachlosen, sprich Einzelgewerken, war für das Land am kostengünstigsten. An zweiter Stelle mit Mehrkosten von 5,18 % kam ein GU (Generalunternehmer) mit Leistungsprogramm (siehe auch Punkt 5), gefolgt von eine Investorenmodell mit 9,24 % Mehrkosten und einem GU mit Fachlosen mit 15,74 % Mehrkosten. Das Land entschied sich für die konventionelle Vergabe nach Einzelgewerken, mit deutlichen Kostenvorteilen gegenüber der Generalunternehmer-Beauftragung.

Für den Bauherren lohnt sich der Architekt in diesem Falle mehr, da der Handwerker in beiden Fällen das gleiche kostet, aber der GU noch diverse Zuschläge aufrechnen muss. Das sind beispielsweise die Kosten für Einholung und Prüfung der Angebote, für die Überwachung des Handwerkers, für das eigene Risiko und eine Gewinnmarge.

Der Architekt als Direktabnehmer ist folglich günstiger wie der GU als zwischengeschaltete Instanz.

Bei einem Architekten haben Sie als Bauherr nicht nur die Möglichkeit Firmen vorzuschlagen, sondern werden auch durch die Expertise des Architekten vor Fehlgriffen geschützt. Bei Bedarf kann auch auf die Erfahrung des Architekten zurückgegriffen werden, um Firmen mit einer guten Qualität und Zusammenarbeit zu finden, mit denen in der Vergangenheit schon zusammengewirkt wurde. Zudem werden bevorzugt Unternehmen gesucht, die in der Nähe des Projekts sesshaft sind.

Natürlich bietet Ihnen auch ein GU gute Arbeiter und Firmen an, aber hier können Verträge und Vereinbarungen dazu führen, dass bestimmte Firmen bevorzugt werden müssen oder, dass Firmen aus größerer Entfernung engagiert werden.

Wenn Sie Ihr Gebäude „schlüsselfertig“ beziehen möchten, sparen Sie Aufwand oder Arbeit, aber müssen auch Abstriche machen. Beispielsweise ob die Leistung für den Preis gut war, oder ob man viel mehr dafür hätte erwarten können. Ebenso ob die Qualität zufriedenstellend erbracht und kontrolliert wurde. Dazu entfällt die Möglichkeit zur Entscheidung während des Bauvorgangs. Anfänglich ist es manchmal noch möglich, Einfluss auf Entscheidungen zu nehmen, aber später entstehen bei einem GU Mehrkosten, falls überhaupt noch ein Eingreifen möglich ist.

Das Leistungsprogramm und die Qualifikation des Bauträgers sind Grundlage für das Gelingen eines Bauprojekts. Leistungsbeschreibungen wie zum Beispiel

„… im Bad weiße hochwertige Fliesen“

„Innentüren Furnier beschichtet“

„Kunststofffenster weiß, Glas u = 1,1“

sind keine Leistungsbeschreibungen, sondern allenfalls funktionale Beschreibungen oder Beschreibungen eines Zustands, nicht aber einer Qualität. Die Gewinnmaximierung verlangt von den Bauträgern ein Produkt zu finden, dass so günstig wie möglich ist, aber das die Gewährleistungszeit von fünf Jahren nicht unterschreitet.

Mit geringen oder keinen Planungs- und damit Architektenkosten werben viele Bauträger, aber ein Planungsaufwand entsteht immer, da die Grundleistung des § 15 HOAI generell erfüllt werden muss. Hierbei entsteht auch die Frage warum die gleiche Arbeit von einem GU günstiger angeboten werden kann, als von einem freien Architekten. Natürlich sind Auftragssicherheit und der begrenzte Rahmen der Tätigkeit ein Argument, aber qualitative Arbeit hat ihren Preis. Wer also deutlich unter dem Preis der Konkurrenz liegt, duldet oft auch eine geringere Qualität der Ergebnisse.

Etwa ein Drittel des Gesamthonorars eines freien Architekten bezieht sich auf die Überwachung der Bauleistung. Das ist somit ein sehr wichtiger und aufwändiger Punkt. Welche Prüfungen ein freier Architekt in der Leistungsphase 8 erbringt ist klar erkennbar und von vorneherein definiert. Bei einem GU wird die Prüfung nicht genau aufgeschlüsselt und kann somit auch deutlich geringer ausfallen, sollten die Kosten für genauere Prüfungen zu teuer sein. Dieser fehlende Überblick kann dazu führen, dass die oft beworbenen kürzeren Bauzeiten mit eben ungenügender Prüfungen des Baufortschritts und der Bauleistung einhergehen.

Der freie Architekt war und ist dazu verpflichtet, „Sachwalter“ des Bauherrn zu sein. Er übt seinen Beruf nach den Grundsätzen der freien Berufe aus und muss seine Unabhängigkeit in der Berufsausübung wahren. Im Rahmen seiner Sachwalterstellung muss der freie Architekt Sie als Bauherrn:

unabhängig bei der Entwicklung des Gebäudes beraten

Ihnen die für den Bau wirtschaftlich und fachlich geeignetsten Baufirmen empfehlen

auf die geeignetsten (und neuen) Bauprodukte hinweisen

eine tadellose Bauausführung überwachen und sicherstellen

die Interessen von Ihnen als Bauherr gegenüber den Handwerkern vertreten.

Ein GU hingegen wird als Vertragspartner gesehen und kann natürlich genauso fürsorglich agieren, aber ist unter anderem durch die Gewinnmaximierung gebunden, die Arbeit gut zu prüfen.

Der grundsätzliche Gedanke bei einem Risikovergleich basiert auf den Interessen und auf dem Vermögen der Partner. Der freie Architekt haftet im Normalfall mit seinem kompletten Betriebs- und Privatvermögen, wobei ein GU im Durchschnitt eine GmbH und somit nur mit einer begrenzten Summe von 25.000 Euro haftet. Folglich liegt es deutlich mehr im Interesse des freien Architekten, ein Projekt erfolgreich zu Ende zu bringen und jegliche Überwachung und Planung sehr genau auszuführen.

Des Weiteren ist ein größerer Verlust bei Insolvenz des Bauträgers zu erwarten, wenn der Vertragspartner ein GU ist, als wenn ein freier Architekt diese Stück für Stück abschließt und gegebenenfalls weniger Geld, das im Voraus bezahlt wurde, verloren geht.

Bei GUs entsteht oft ein Problem durch die festen Vertragspartner, die nicht in jedem Fall die bessere Wahl sind. Hier hat der freie Architekt den Vorteil, durch seine Ausschreibung eine gleichwertige, wenn nicht sogar bessere Qualität zu besserem Preis zu finden. Dazu entfallen, wie zuvor schon angesprochen, Gewinn- und Risikoaufschläge.

Architektenhonorare sind vom Gesetzgeber in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vorgeschrieben. Folglich muss ein Architekt mit Qualität, statt günstigem Preis den Wettbewerb bestreiten. Ebenso ist nicht zu unterschätzen, dass jedes Grundstück und jedes Projekt individuell von Grund auf geplant werden muss. Dies ermöglicht es, auf Wünsche, Vorstellungen und Anforderungen der Bauherren einzugehen, garantiert es aber nicht.